不動産売却ではどれくらい所得税が発生するの？計算方法と控除の種類

不動産を売却すると、場合によっては数千万円もの収入が発生します。
そのため「どれくらい所得税がかかるの？」と不安に感じる方が多いようです。
あらかじめどの程度の所得税が発生するのか見込んでおけば、不安を払拭できるのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産売却で発生する所得税の計算方法や、適用できる可能性がある各種控除の特例などをご紹介します。
平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生する所得税を含む税金の種類

まずは、不動産売却で発生する所得税を含む譲渡所得税とはどのようなものなのか、またほかにどういった税金が発生するのかをご紹介します。

譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）

不動産売却したときに利益（譲渡所得）が発生した場合、以下の3つの税金が課せられます。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

これら3つの税金は、いずれも譲渡所得に対してかかることからあわせて計算されることが多く、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
それぞれどのような税金なのかを確認しましょう。
所得税
所得税は、個人の所得に対してかかる税金です。
不動産売却に際しては、売却して発生した利益である譲渡所得に対して課せられます。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために必要とされる財源を確保する目的で、2013年1月1日から2037年12月31日までに発生した所得に対して課される税金です。
住民税
都道府県や市区町村に対して納める地方税です。

その他の税金

不動産売却に際しては、ほかにも以下のような税金が発生します。
印紙税
契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。
不動産売却においては、買主と交わす売買契約書に記載された売買金額に応じて課税されます。
登録免許税
登記などに関わる手続きをおこなう際にかかる国税です。
不動産売却に際しては、抵当権が付いた不動産を売却するときに、抵当権を抹消するために必要です。
消費税
消費税は、商品やサービスの提供を受けたときに発生する国税です。
不動産売却に際しては、不動産会社に支払う仲介手数料や、測量・解体などをおこなったときに支払う費用に対して消費税が発生します。

不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

前章でご紹介した税金のうち、高額になりがちなのが所得税を含む譲渡所得税です。
ここでは譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

まずは譲渡所得を算出する

譲渡所得税は、不動産を売却して出た利益である「譲渡所得」に対してかかるものであり、「売却して得た収入」に課税されるのではありません。
そのためまずは、譲渡所得がいくらになるのか、以下の計算式を用いて計算します。
譲渡所得=①売却金額-（②取得費+③譲渡費用）
①の売却金額は、売買契約書に記載されている、不動産を売却した金額を指します。
②の取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった費用のことで、以下のようなものが含まれます。
・土地や建物の購入代金
・購入時に支払った仲介手数料や登録免許税などの税金　など
なお、不動産に建物が含まれる場合は、経年劣化を考慮して減価償却費を差し引く必要があります。
また、取得費が不明なケースでは、概算取得費として5%を計上します。
③の譲渡費用は、売却に際してかかった以下のような費用の総額です。
・不動産会社に支払った仲介手数料
・建物解体費用や測量費
たとえば10年前に取得費3,000万円で購入した不動産を、500万円の譲渡費用をかけて6,000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算します。
・譲渡所得=6,000万円-（3,000万円+500万円）=2,500万円
こうして算出した譲渡所得をもとに、最終的に支払う譲渡所得税を求めます。

譲渡所得に対してかかる譲渡所得税を計算する

譲渡所得が算出されたら、不動産を所有していた期間に応じた税率を掛け合わせることで、譲渡所得税を計算します。
譲渡所得は、売却した年の1月1日時点での所有期間が、5年以下か5年超かによって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、それぞれ税率が異なります。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
たとえば先ほど譲渡所得が2,500万円と算出された不動産の場合、所有期間が10年であったため譲渡所得に該当し、譲渡所得税は以下のように計算されます。
・譲渡所得税=2,500万円×20.315％=507万8,750円
この物件の売却で発生する譲渡所得税は、507万8,750円であることがわかりました。

不動産売却で発生する譲渡所得税に適用できる控除の種類

前章で解説したとおり、不動産売却に際して発生する譲渡所得税は、場合によっては何百万円もの高額になることがあります。
しかしそれでは不動産の売却をためらう方が増えてしまうため、国では負担軽減のためにさまざまな控除の特例を用意しています。
ここでは代表的な控除の特例をご紹介します。

3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除は、売却した不動産がマイホームだった場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例です。
たとえば前章でご紹介した物件の例では、2,500万円の譲渡所得が発生し、本来なら500万円以上の譲渡所得税が課されます。
しかしこの物件がマイホームで、特例の条件を満たす場合には、2,500万円がすべて控除されるので譲渡所得税は発生しません。
このように、3,000万円特別控除は節税効果が大変高い特例であるため、適用条件に該当するかは必ず調べることが大切です。

長期譲渡所得の軽減税率

売却した不動産が、売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えるものであった場合、以下の軽減税率が適用されます。
課税譲渡所得6,000万円以下=14.21%
課税譲渡所得6,000万円超=20.315%
長期譲渡所得の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できることがポイントです。
譲渡所得が3,000万円を超え、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が残る場合には、軽減税率を適用することで税負担を軽減することが可能です。

特定の居住用財産の買い替え特例

この特例は、マイホームを買い換えたときに適用される特例です。
買い換えの特例は、売却する不動産への居住期間が10年以上である、売却金額よりも買い換えた金額が大きいなど一定の条件を満たす必要があります。
特例が適用されると、譲渡所得税の納付を新居の売却時までの繰り延べが認められます。
税金を払うために預貯金を取り崩す必要がなくなるので、該当する方は活用すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却に際しては、売却して利益が出ると、高額な譲渡所得税が発生する可能性があります。
売却後に「こんなに税金がかかるとは思わなかった」とならないよう、どの程度の税金が発生するか計算しておきましょう。
また、売却するのがマイホームである場合には、さまざまな特例が用意されているので、適用条件に該当しないか確認することも大切です。
弊社でも、平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町などにある不動産の売却をサポートしています。
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