2021-12-07
親から相続した家が空き家になっているので売りたい、と考えてはいませんか?
空き家は所有しているだけで固定資産税やメンテナンスの費用がかかり、放置していると「負動産」となってしまいます。
しかし空き家の状態によっては、そのまま売れるのか不安に感じる方も多いようです。
そこで今回は、空き家を売りたいと考えたときに、どのような方法があるのか、またどういった費用が発生するのかをご紹介します。
平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町にある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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目次
まずは、そもそも空き家とはどのように定義されているのかを押さえたうえで、そのままの状態で売却する2つの方法をご紹介します。
増加する空き家に関わるさまざまな問題を解消するために、2015年(平成27年)に空き家対策特別措置法が施行されました。
この法律では、「1年間利用されていない状態」にあるかを、空き家と判定する基準としています。
具体的には人の出入りがなく、電気やガス、水道などのライフラインが使用されていなければ、空き家と判定される確率が高くなります。
空き家をそのままの状態で売りたいときには、方法が2つあります。
空き家を「中古住宅」とみなすか「古家」とみなすかは、明確な定義はありません。
日本の住宅で多く見られる木造建築は法定耐用年数が22年とされているため、それを超えると建物の価値はなくなったとみなされ、古家として扱われるのが一般的です。
ただし同じ築年数でも、それまでのメンテナンス状況により家の劣化具合は異なります。
そのためどちらで売り出すかは、建物の状態や立地条件、そして売主の意向で決めて問題ありません。
どちらで売り出すか検討するために、メリット・デメリットを確認しておきましょう。
「中古住宅」として売るメリット・デメリット
空き家となっているものの、築22年を過ぎていない、もしくは築22年過ぎているが状態がよく十分人が住めるようなら、中古住宅として売り出しても問題ありません。
適切なメンテナンスがおこなわれている、リフォームしたばかりで状態が良い、好立地にあるなど条件が良ければ、空き家であっても高額売却を狙えるのが中古住宅として売りに出すメリットです。
一方中古住宅として売却する場合、契約不適合責任の対象になる点には注意が必要です。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して契約どおりの物件を引き渡す責任を指します。
たとえば中古住宅として売却した空き家が雨漏りすることがわかった場合、売主は買主から契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を求められる可能性があるのです。
「古家付き土地」として売るメリット・デメリット
築20年以上経っていたり、空き家の劣化がひどかったりする場合には、「古家付き土地」として売りに出すことを検討しましょう。
古家付き土地とは、家は価値がないものとして扱い「家がおまけでついてくる土地」として売却する方法です。
古家付き土地として売りに出すと、土地を探している方と、古くても良いから家を購入したいと考えている方の両方にアピールできます。
また古家付き土地は、あくまで土地として売却するので、空き家に対する契約不適合責任を問われる心配がありません。
また、土地の売買となるため、内覧の対応が不要なこともメリットです。
一方古家付き土地として売却する場合、中古住宅として売却するよりも取引価格が安くなります。
少しでも高く売りたいと考える方は、中古住宅としての売却を検討しましょう。
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空き家の劣化が激しく、倒壊の恐れがあるといったケースでは、空き家を取り壊して更地にしてから売却するのも方法のひとつです。
ここからは、空き家を撤去し更地として売却する場合のメリット・デメリットをご紹介します。
空き家を解体して更地にするメリットは、活用しづらい古家があるよりも高く早く売却できる可能性が高くなることです。
撤去する以外ないような古家が建っていると、土地を探している方は解体にかかる費用を考えて購入意欲がわきにくくなります。
その点更地になっていれば、すぐに家を建てたり、駐車場にするなどさまざまな活用方法を考えたりできるので、購入希望者が見つかりやすくなります。
一方更地にして売却するには、解体や整地のための費用がかかることがデメリットです。
また土地は建物がある場合には減税措置の対象とされていますが、建物を解体してしまうと対象から外れるため、固定資産税が6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がる点にも注意が必要です。
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ここでは空き家の売却に際して必要になると考えられる、費用や税金をご紹介します。
空き家を売却して利益(譲渡所得)が出たときには、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、まず以下の計算式で譲渡所得を求めます。
・譲渡所得=①売却価格-(②取得費+③譲渡費用)
①売却価格:空き家を売却した金額
②取得費:家を購入するときにかかった金額(減価償却分を差し引くこと)
③売却にかかった経費:不動産会社に支払う仲介手数料や空き家の解体費など
上記で算出した譲渡所得に、所有年数に応じた以下の税率を掛け合わせます。
【短期譲渡所得】(売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合)
所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
【長期譲渡所得】(売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合)
所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%
たとえば15年所有した取得費2,000万円の家を、300万円かけて3,000万円で売却する場合、
譲渡所得=3,000万円-(2,000万円+300万円)=700万円
譲渡所得税=700万円×20.315%=142万2,050円
となり、譲渡所得税142万2,050円が課税されます。
空き家で活用できる特例や控除
空き家を売却した場合、一定の条件に当てはまると、以下の特例や控除が適用されて、税金を安く抑えることが可能です。
・居住用財産の3,000万円特別控除
・相続空き家の3,000万円特別控除
いずれも条件に当てはまると譲渡所得から3,000万円まで控除されるので、該当しないかチェックしましょう。
空き家の売却を不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、以下の仲介手数料が発生します。
<税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限>
・200万円以下:売却金額(税抜)×5%+消費税
・200万円超~400万円以下:売却金額(税抜)×4%+2万円+消費税
・400万円超:売却金額(税抜)×3%+6万円+消費税
売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式を活用します。
仲介手数料=売却価格(税抜)×3.3%+6.6万円(消費税10%の場合)
たとえば空き家を税抜2,000万円で売却した場合、72万6,000円が仲介手数料として必要です。
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空き家を売却するには、「中古住宅として売る」「古家付き土地として売る」「更地にして売る」の3つの方法がありました。
どの方法が適切かは、不動産会社に相談して決めるのがおすすめです。
弊社でも平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町にある空き家の売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせください。