不動産売却で必要になる費用の種類とは？仲介手数料と抵当権抹消費用を解説

不動産売却に際しては、さまざまな費用が発生します。
あらかじめどの程度の費用を要するのか把握しておかないと、不動産を売却して収入を得ても「思ったほど手元に残らなかった」といった事態になりかねません。
そこで今回は、不動産売却で発生する費用の種類をご紹介し、そのうち仲介手数料と抵当権抹消費用に焦点を当てて解説します。
平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町などで不動産売却をご検討中の方は、ご参考にしてください。

不動産売却で発生する費用は6種類

不動産売却に際しては、以下の6種類の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税
• その他の費用

順番に解説していきます。

①仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却を依頼し、買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う成功報酬です。
売買契約が成立した時点で半額を、決済・引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。
仲介手数料の概要や目安金額については、次章で解説します。

②印紙税

印紙税は、領収書や契約書といった課税文書に対してかかる国税です。
不動産売却においては、買主と結ぶ売買契約書に対して発生し、収入印紙を貼付して割り印することで納税します。
印紙税額は、売却価格に応じて以下のように決まっています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞

• 100万円超500万円以下：1,000円
• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：10,000円
• 5,000万円超1億円以下：30,000円

※2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額

③抵当権抹消費用（登録免許税、司法書士報酬）

抵当権抹消費用は、売却する不動産を購入するときに住宅ローンを組んだなどで抵当権が付いている場合に、抵当権を抹消するのに必要な費用です。
抵当権抹消費用についても、後ほど解説します。

④住宅ローン返済手数料

住宅ローン返済手数料は、抵当権抹消にあわせて住宅ローンを一括返済する際に、金融機関に対して支払う手数料です。
費用は金融機関によって異なりますが、1万～3万円程度が目安とされています。

⑤譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、まず以下の計算式で譲渡所得を計算します。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
譲渡所得を把握したら、所有年数に応じて以下の譲渡所得税率を掛け合わせ、譲渡所得税を算出します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
たとえば10年前に取得費2,000万円で取得した不動産を、譲渡費用500万円かけて3,000万円で売却した場合、
譲渡所得=3,000万円-（2,000万円+500万円）=500万円
譲渡所得税=500万円×20.315%=101万5,750円
となり、翌年の確定申告で譲渡所得税101万5,750円を納付します。
ただし譲渡所得に対しては、3,000万円特別控除など特例が複数用意されており、適用されると大幅に節税が可能です。
対象となる特例がないか、よく調べるようにしましょう。

⑥その他の費用

不動産売却に際しては、ほかにも状況に応じて以下のような費用が発生する場合があります。

• 測量費：50万～80万円程度
• 解体費：100万～300万円程度
• 廃棄物の処分費：10万～50万円程度
• ハウスクリーニング費：5万～15万円程度

これらにどの程度の費用が必要になるかは、不動産会社に聞くと概算を教えてもらえるので、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産売却で高額になりがちな費用「仲介手数料」を解説

ここからは、不動産売却で発生する費用のうち、高額になりがちな「仲介手数料」について解説します。

仲介手数料の概要

仲介手数料は、前述したとおり仲介を依頼した不動産会社に対し、成功報酬として支払う費用です。
成功報酬であるため、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んだ場合でも、支払いが発生するのは売買契約を結ぶ買主を見つけてくれた不動産会社1社のみとなります。
また、不動産会社に直接買い取ってもらうケースでは、仲介が発生しないため仲介手数料の支払いは不要です。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法において売買金額に応じた上限額が、以下のように定められています。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞

• 200万円以下：売却金額（税抜）×5%+消費税
• 200万円超～400万円以下：売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税
• 400万円超：売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税

売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式を活用します。
仲介手数料=売却価格（税抜）×3.3%+6.6万円（消費税10%の場合）
たとえば不動産の税抜売却価格が3,000万円だった場合、
仲介手数料=3,000万円×3.3%+6.6万円=105万6,000円
と計算されます。
仲介手数料は、わずか3%程度と軽視しがちです。
しかし不動産の売却金額は大きくなるケースが多いため、仲介手数料も比例して高額になる可能性があります。
そのためあらかじめどの程度になるのかを、見積もっておくことが大切です。

不動産売却で必要になる費用「抵当権抹消費用」を解説

それでは続けて「抵当権抹消費用」とはどのような費用なのかを解説します。

そもそも「抵当権」とは

抵当権抹消費用の「抵当権」とは、金融機関から住宅ローンを借り入れた際に、万一返済できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を担保とする権利を指します。
金融機関は、万一返済が滞ったときには、抵当権を設定した不動産を競売にかけるなどして売却し、資金を回収します。
金融機関は不動産を担保にすることによって、住宅購入に必要となる高額な資金を安心して貸し付けられるのです。
しかし抵当権が付いたままだと、不動産は売却できないとされているため、不動産売却に際しては住宅ローンを一括返済したうえで、抵当権を抹消する必要があります。
その手続きに必要な費用が、抵当権抹消費用です。

抵当権抹消費用の内訳

抵当権抹消費用は、抵当権抹消登記に必要な費用と、手続きを依頼する司法書士に支払う司法書士報酬に分けられます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。
たとえば2筆の土地に建物が1棟建っている場合は、3件×1,000円＝3,000円となります。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、その報酬としてさらに1万～2万円程度必要です。

まとめ

不動産売却に際してはさまざまな種類の費用が発生し、思いがけず高額になる場合もあります。
いざとなって慌てないよう、あらかじめどの程度になるかを把握しておくと安心です。
弊社では平塚市や秦野市、小田原市、茅ヶ崎市、伊勢原市、厚木市、寒川町などにある不動産売却のご相談に応じていますので、売却にかかる費用に関する不明点なども含め、どうぞお気軽にお問い合わせください。