不動産を売却する際の流れとは？押さえたいポイントも併せて解説

不動産の売却にかかる期間の目安は、3か月から6か月ほどだといわれています。
なるべくスムーズに進めるためには、事前に売却の流れを知っておくことがおすすめです。
そこで今回は、神奈川県の平塚市・秦野市・小田原市・茅ヶ崎市・伊勢原市・厚木市・寒川町などのエリアで不動産売却をお考えの方に向けて、売却の流れについてご説明します。
押さえておきたいポイントとして、媒介契約や売却活動、準備する書類などについてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の流れとポイント①媒介契約について

不動産の売却を経験する機会は、一般的にそれほど多くはないでしょう。
そのため、不動産を売却したいと思っても、まず何をするべきなのか悩んでしまうかもしれません。
そこで、売却の必要が生じたときに不安なく実行できるように、不動産売却の流れを知っておきましょう。
基本的には、以下の流れで進みます。

• 不動産の査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済のあとに引き渡し

不動産を売却することが決まったら、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。
このときに提示される査定額は、売却価格を決める際の目安となります。
不動産の売却を長引かせないためには、適切な売却価格の設定が重要なポイントなので、査定額や周辺の相場などを参考にしながら慎重に決めましょう。
次の流れは、不動産会社との媒介契約締結です。
媒介契約を結ぶと、買主を見つけるための売却活動や契約手続きなどでサポートを受けられます。
ここで覚えておきたいポイントは、媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があることです。
選択する際の参考となるように、それぞれの特徴についてご説明します。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、一つの不動産会社としか契約できません。
ただ、不動産会社に「レインズへの登録義務」や「売主への活動報告義務」があるなど、サポートの内容は充実しています。
レインズとは、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムであり、全国の不動産会社が閲覧します。
そのため、レインズに登録すると、買主が見つかりやすくなるメリットがあるのです。
専任媒介契約では、不動産会社に「媒介契約成立から7日以内にレインズへ登録する義務」と「2週間に1回以上の活動報告義務」があるため、しっかりとしたサポートを感じられるでしょう。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約では、「レインズへの登録は5日以内」「活動報告義務は1週間に1回以上」となり、さらに手厚いサポートが期待できます。
注意点は、親戚や友人など、自分で見つけた買主との直接取引もできないことです。
専任媒介契約は直接取引が可能なので、そのような場合に仲介手数料は発生しませんが、専属専任媒介契約では仲介手数料がかかります。
けれども、不動産会社としっかり連携が取りやすい契約なので、なるべく早い売却を望んでいる方にはおすすめだといえるでしょう。

一般媒介契約の特徴

今までご説明した2つの媒介契約とは違い、一般媒介契約は複数の不動産会社との契約が可能です。
そして、自分で見つけた買主との直接取引もできます。
このように自由度は高いのですが、不動産会社にはレインズへの登録義務や、売主への活動報告義務がありません。
そのため、積極的な売却活動をしなくても売れそうな物件は問題ないかもしれませんが、そうではない物件は売れるまでに時間がかかってしまう可能性があります。
慣れない不動産売却に不安を感じている方は、しっかりとサポートを受けられる専任媒介契約か専属専任媒介契約を選んだほうが良いでしょう。

不動産売却の流れとポイント➁売却活動について

媒介契約を結んだら、次は売却活動です。
売却活動には、以下のようなさまざまな内容があります。

• 不動産の購入を希望している顧客へ案内する
• レインズに登録する
• 不動産の情報誌やWebサイトへ広告を出す
• チラシを配布する
• 内覧に対応する

媒介契約を結んでいると、これらの売却活動は不動産会社が中心となって進めてくれます。
なお、売却活動にも基本的な流れがあるので、覚えておくと良いでしょう。
通常は、以下のような流れで進みます。

• 不動産の売り方について戦略を立てる
• 売却活動をスタートする
• 販促活動をおこない、希望者が現れたら内覧を実施する
• 売主と買主で条件交渉をして、合意できたら売買契約を結ぶ

売却活動の流れでは、はじめに「希望する売却価格」や「いつまでに売りたいか」などを不動産会社に伝え、その内容を達成するための戦略を立てます。
次に売却活動を開始し、問い合わせがきたら希望に応じて内覧を実施します。
内覧とは、購入希望者が物件を見学することです。
このときに与える印象が、売却の達成に影響することもあります。
良い印象を与えられると、売却につながる可能性が高まるので、しっかりと準備しておくことが大切です。
いつ内覧の予定が入っても対応できるように、掃除や整理整頓は計画的に進めておきましょう。
売主と買主が条件に合意し、売買契約を締結したら、売却活動は終了です。

不動産売却の流れとポイント➂準備するべきものについて

不動産の売却では、必要な書類などがたくさんあります。
手続きによって準備するものが変わるので、売却の流れに沿ってご説明します。

査定時に準備するもの

不動産売却の流れで最初におこなう査定では、以下の書類などが必要です。

• 登記済権利証もしくは登記識別情報通知書
• 購入時の売買契約書や重要事項説明書
• 図面や仕様書
• 測量図や境界確認書

これらがなくても査定は可能ですが、できるだけ準備しておくと、精度の高い査定額を知ることができます。

媒介契約時に準備するもの

次の流れである媒介契約では、主に以下の書類が必要です。
売却活動で使うものもあるので、必要に応じて準備しましょう。

• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 印鑑証明書
• 建築設計図書や工事記録書
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
• 本人確認書類

他にも、一戸建ての場合は建築確認済証または検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則などが必要です。
住宅ローンの残高が残っている場合は、残高証明書や返済予定表も準備しておきましょう。

売買契約時に準備するもの

売買契約時には、以下の書類などを準備します。

• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書および評価証明書
• 本人確認書類
• 印鑑証明書と実印
• 印紙代

この他に、媒介契約時に準備した書類などが必要になることがあるので、しっかりと確認しておきましょう。

引き渡し時に準備するもの

不動産売却の流れの最後におこなう引き渡しでは、主に以下のものを準備します。

• 所有権移転登記に関する書類
• 抵当権抹消に関する書類
• 建築確認に関する書類
• 設備などの取扱説明書や保証書
• 印鑑証明書と実印
• 物件の鍵

準備するべき書類などに不備があると、当日に手続きできなくなってしまう可能性があります。
ですから、必要なものは早めの準備を心がけるとともに、確認も念入りにおこないましょう。

まとめ

不動産の売却には、基本的な流れがあります。
事前に流れを把握するとともに、ポイントとなる手続きや準備するものも確認しておくと、不安が少なくなるでしょう。
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